是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看,客戶購(gòu)買(mǎi)商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看,收取的銷(xiāo)售額本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值,開(kāi)發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅以后,剩余的金額為銷(xiāo)售商品房開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。
二、增值稅的計(jì)算原理應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款;
銷(xiāo)項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷(xiāo)售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅,即開(kāi)出票據(jù);銷(xiāo)售貨值(含稅)與銷(xiāo)售收入(不含稅)之間的計(jì)算關(guān)系為:
銷(xiāo)售貨值=銷(xiāo)售收入×(1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率) 銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/(1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率) 銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售貨值-銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/(1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率)×銷(xiāo)項(xiàng)稅率進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅,即接受票據(jù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專票,也不是所有開(kāi)具增值稅專票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。
分類(lèi)
土地成本
工程成本
管理費(fèi)用
營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
是否可以開(kāi)具增值稅專票
虛擬進(jìn)項(xiàng)
?
?
?
×
備注:
1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是:允許土地成本(含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款,不含市政配套費(fèi)和契稅)在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除,扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持,需將可售對(duì)應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜?lái)。
2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/(1+進(jìn)項(xiàng)稅率)×進(jìn)項(xiàng)稅率;
3、工程成本涉及到取票率的問(wèn)題; 管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率;
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用:根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文,貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具增值稅專票,可開(kāi)具增值稅普票;
成本科目
進(jìn)項(xiàng)稅率(平均估算)
取票率經(jīng)驗(yàn)值
前期費(fèi)用
6%
70%-80%
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
9%
100%
主體建筑工程費(fèi)
9%
100%
主體安裝工程費(fèi)
9%
100%
公共配套設(shè)施費(fèi)
9%
100%
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
6%
30-50%
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
9%
待定
成本(費(fèi)用)進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本(費(fèi)用)額/(1+成本(費(fèi)用)進(jìn)項(xiàng)稅率)×成本(費(fèi)用)進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率
三、增值稅計(jì)算四部曲增值稅計(jì)算四部曲
1、判斷納稅規(guī)模不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同,根據(jù)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人;
小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元,可采用簡(jiǎn)易征收方式;
增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為:增值稅=應(yīng)納稅額×征收率(一般5%);
2、判斷新老項(xiàng)目對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是以2016年5月1日作為劃分依據(jù)的;
老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)易征收的方式,也可以采用一般計(jì)稅法;對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式;
老項(xiàng)目(營(yíng)業(yè)稅)=銷(xiāo)售額/(1+5%)×5%;
新項(xiàng)目(增值稅)=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額;
3、增值稅的預(yù)繳增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月,繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入,即不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅
預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率
計(jì)算基數(shù)為收入口徑;預(yù)售收入=預(yù)售貨值/(1+適應(yīng)稅率); 增值稅預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一為3%; 4、增值稅的清繳增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開(kāi)票據(jù)或者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更;
增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額
=(銷(xiāo)售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款)/(1+適用稅率)×適用稅率
--(發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用)/(1+適用稅率)×適用稅率
=銷(xiāo)售貨值/(1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率)×銷(xiāo)項(xiàng)稅率
--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/(1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率)×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率
--成本及費(fèi)用/(1+適用稅率)×適用稅率×綜合取票率
5、增值稅附加稅增值稅附加稅
增值稅附加稅綜合稅率為12%,和增值稅一起征收;
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