投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理案例(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算)

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理案例:

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目;按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產(chǎn)公司將出租在外的一塊土地使用權(quán)收回，開(kāi)始用于本公司建造自用辦公樓。該塊土地使用權(quán)的賬面凈值為2370萬(wàn)元，其中，原值為2600萬(wàn)元。累計(jì)已攤銷200萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備30萬(wàn)元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用成本計(jì)量模式。

轉(zhuǎn)換日，甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)23700000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2000000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備300000

貸：投資性房地產(chǎn)23700000

累計(jì)攤銷2000000

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備300000

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益

轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目;按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產(chǎn)公司將出租在外的一塊土地使用權(quán)收回用于房屋開(kāi)發(fā)。2019年5月9日，該土地使用權(quán)的公允價(jià)值為5500萬(wàn)元;該塊土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為5300萬(wàn)元，其中，成本為5000萬(wàn)元，公允價(jià)值增值為300萬(wàn)元。甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)55000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本50000000

——價(jià)值變動(dòng)公允3000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

成本模式下，對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)正式作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)出租，持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議的日期。

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目;原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。

【例】2019年2月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給甲公司使用，租賃期開(kāi)始日為2019年4月1日。2019年4月1日，該寫(xiě)字樓的賬面余額為1200萬(wàn)元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后釆用成本模式計(jì)量。

2019年4月15日，甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓12000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品12000000

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就是企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀況的房地產(chǎn)，如果企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)正式作出書(shū)面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)正式作出書(shū)面決議的日期。

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目;按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫(xiě)字樓出租給甲公司使用，租賃期開(kāi)始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫(xiě)字樓的賬面余額為1500萬(wàn)元，已計(jì)提折舊250萬(wàn)元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用成本計(jì)量模式。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓15000000

累計(jì)折舊2500000

貸：固定資產(chǎn)15000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2500000

公允價(jià)值模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目;原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2018年6月1日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給甲公司。租賃期開(kāi)始日為2018年6月23日。2018年6月23該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為4700萬(wàn)元。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

2018年6月23日轉(zhuǎn)換日：

借：投資性房地產(chǎn)——成本49000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益1000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品50000000

2018年12月31日，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)2000000

(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其自用的一棟寫(xiě)字樓出租給甲公司使用，租賃期開(kāi)始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫(xiě)字樓的賬面余額為1500萬(wàn)元，已計(jì)提折舊250萬(wàn)元，公允價(jià)值為1600萬(wàn)元。假設(shè)甲房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，其賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓16000000

累計(jì)折舊2500000

貸：固定資產(chǎn)15000000

資本公積——其他資本公積3500000

六、投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)核算

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)，對(duì)于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清理。此外，企業(yè)因其他原因(如非貨幣性交易等)而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

(一)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理

轉(zhuǎn)讓按成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值.借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

【例】甲房地產(chǎn)公司將其自購(gòu)的寫(xiě)字樓出租給甲公司，并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲房地產(chǎn)公司將該寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為2000萬(wàn)元(不含稅價(jià)格，增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率為5%),乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為1500萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備(假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi))。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

收到出售價(jià)款時(shí)。

借：銀行存款21000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入20000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1000000

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)出時(shí)。

借：其他業(yè)務(wù)成本9000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓15000000

(二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理

出售、轉(zhuǎn)讓采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借i己“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額.借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。

【例】2018年5月5日，甲房地產(chǎn)公司與甲公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給甲公司使用，租賃期開(kāi)始日為2018年6月1日。2018年6月1日，該寫(xiě)字樓的賬面余額為3000萬(wàn)元，公允價(jià)值為3500萬(wàn)元。2018年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為3300萬(wàn)元。2019年8月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以3200萬(wàn)元(不含稅價(jià)格，增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅率為5%)出售，出售款項(xiàng)已收訖。甲房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量(假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi))。

甲房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理如下：

2018年6月1日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

借：投資性房地產(chǎn)——成本35000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品30000000

資本公積——其他資本公積5000000

2018年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)2000000

2019年6月，出售投資性房地產(chǎn)。

借：銀行存款33600000

其他業(yè)務(wù)成本30000000

投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)2000000

資本分積——其他資本公積5000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本35000000

公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

其他業(yè)務(wù)收入32000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1600000

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